預測樓市好工具﹕樓債回報差距

撰文：陸振球 (明報地產版主管) 2010年4月15日

不少人都知道，地產股表現對於如6個月後的短期樓市走向有啟示作用。然而，大部份人會視物業屬較長線的投資工具，則又可有能夠預測較長期樓價的「水晶球」？
現任測量師學會會長、香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮指出，根據他的長期研究，計算香港住宅租金回報率減去美國10年長債息率得出的「樓債回報差距」（Yield Gap,YG），與4年後的樓價升跌有密切關係。
事實上，YG與本港4年後樓價，統計學上的相關系數（R）高達0.81（統計學上，若R=0，則兩者沒有任何關係，若R=1，則屬百分百正相關，若R=-1，則屬百分百負相關），顯示YG對樓價具高度的預測能力。
鄒廣榮以兩個本港樓市的重要時間分析﹕
1997年﹕YG差不多是-3厘，他形容當時樓市「好癲」，而之後4年樓價下跌達60％。
2003年﹕YG高達逾2厘，則是極強的購入信號，不過他稱該數字是於SARS前錄得，那時入市樓價仍要再跌一成，但4年後樓價卻升了逾60％
可以這樣說，根據歷史數據，若果YG高於1厘，即香港住宅租金高於美國長息約1厘時入市，4年後樓價往往可錄得強勁升幅，是入市的好時機，相反若YG屬於負數，甚至低於-2厘，便要小心。
鄒廣榮指出，租金回報若高過長息，是好的入市信號，但正常時好少會高出很多，往往數年才出現一次。不過，他認為，以長達30至40年的時間來說，物業升值平均只與通脹同步，未必是太好的投資工具。
他又表示，現時美國長息高於香港住宅租金回報只約0.5厘，屬正常水平，並未出現危險信號，已上車的持貨風險不算大，因4年以後樓價變化未必太大，惟因息口只有向上趨勢，以及內地收緊銀根，加上樓價升幅已巨，短期或會出現調整。因此，若仍未入市而在等候整調才買樓，也未嘗不可。「不過若有心頭好，就算買貴一成，又有何問題？」
雖然樓價長期升幅與通脹相若，但往往會出現大上大落，是因為大眾對後市的睇法波動極大，令擁有物業的需求（與居住需求不同）變化很大。他認為，本港現時基本有足夠居所，只是市民在低息下要尋求資金出路，令「擁有」或投資居所的意欲大增，做成近期樓價急升。
他認為，雖然樓價大幅上落有利炒作，但因物業流通性較低，且交易成本高，一般人不宜參與短炒或「摩」貨（未完成交易已轉售）。「要炒，不如炒股。」
對於不少評論指政府遏抑樓價不力，不大量增加土地供應或復建居屋，鄒表示﹕「政府唔敢做咁多，都是對的，除非政府能很準確地預測經濟和住屋需求，但政府往往估錯。假設建居屋，籌備得來，也要幾年後才成事，屆時經濟可能已逆轉。」